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作為物業(yè)人不可不知的28個(gè)物業(yè)常識(shí)
信息來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間:2020/4/15 閱讀:3304物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。住在小區(qū)里,你需要了解這些法律知識(shí)。
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1、什么是前期物業(yè)管理?有什么規(guī)定?
前期物業(yè)管理,是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定:
(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約,與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同,并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
(2)新建商品住宅出售單位與住宅買(mǎi)售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí),應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
(3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。
(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間,不得使用物業(yè)維修基金。
(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,由住宅出售單位承擔(dān),自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。
新建商品住宅交付使用時(shí),除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外,物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買(mǎi)受人收取任何費(fèi)用。
住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。
住宅出售單位違反上述五項(xiàng)條款的,由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正,可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍及內(nèi)容有哪些?
依據(jù)《普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍及內(nèi)容有:
(1)基本要求:包括各項(xiàng)管理制度、管理人員要求、服務(wù)時(shí)間和日常管理與服務(wù)等。
(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(單元門(mén)、樓道通道、以及其他部位的門(mén)窗、玻璃等)、設(shè)置樓棟單元標(biāo)識(shí)等。
(3)公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù):包括室外健身設(shè)施、休閑桌椅、路燈、樓道燈、安全標(biāo)識(shí)、電梯、消防設(shè)施、設(shè)備等。
(4)協(xié)助維護(hù)公共秩序:包括人員要求、門(mén)崗、巡邏崗、技防設(shè)施(監(jiān)控崗)、車(chē)輛管理、各種應(yīng)急預(yù)案等。
(5)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù):
①樓內(nèi)公共區(qū)域:包括地面和墻面,樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái),消防栓、指示牌等公共設(shè)施,公共燈具,門(mén)、窗和玻璃,雨搭、屋頂,垃圾收集,電梯轎廂;
②樓外公共區(qū)域:包括道路、場(chǎng)地、綠地,宣傳欄、小品、健身器、桌椅等,垃圾廂房,果皮箱、垃圾桶,消毒滅害等。
(6)公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù):包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲(chóng)害防治,樹(shù)木修剪、施肥、病蟲(chóng)害防治,花壇花境布置、灌排水、補(bǔ)種、修剪、施肥、病蟲(chóng)害防治等。
3、哪些物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定?
物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):
(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;
(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;
(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);
(4)保潔服務(wù);
(5)保安服務(wù);
(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理;
(7)物業(yè)檔案資料的保管。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)有關(guān)聯(lián)嗎?
沒(méi)有關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)執(zhí)業(yè)的資格認(rèn)證,它是對(duì)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍的規(guī)范。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而確定的,一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以按合同提供三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)也可以按合同提供一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。所以,二者之間沒(méi)有必然的關(guān)聯(lián)性?,F(xiàn)在已經(jīng)取消二三級(jí)資質(zhì)的審批。
5、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備?
業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。
6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能罰款嗎?
不 能。罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政主體,因而沒(méi)有罰款的權(quán)力。處罰權(quán)只能由行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系,他們之間是一種平等的民事合同關(guān)系,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款,但如果業(yè)主確實(shí)違規(guī),對(duì)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備等造成了損害,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主進(jìn)行賠償。7、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?
沒(méi) 有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí),即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán),這樣只能?chē)?yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。
8、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定?
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定:
(1)已售公有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制定;
(2)普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在區(qū)物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。
(3)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。
其他服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi),由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。
9、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括哪些項(xiàng)目?
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目:
(1)管理費(fèi),用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理,包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理,物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù);
(2)房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi),用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用;
(3)保潔費(fèi),用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用;
(4)保安費(fèi),用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用;
(5)維修費(fèi),用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。
上述第(1)、(2)、(3)、(4)項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算,第(5)項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。
10、以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)?
房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn);房產(chǎn)證辦理以后,以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。
11、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收幾個(gè)月?業(yè)主或使用人未按時(shí)交納,如何處罰?
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收,預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。
12、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi),這對(duì)我有影響嗎?
有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶(hù)交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的,如果有業(yè)戶(hù)不交管理費(fèi),勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響,也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶(hù)的利益,也就是影響了您的利益。
13、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償?
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶(hù)室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視,并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求,物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。
14、因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題,業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)?
不可以,開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題,而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題,二者不能混淆,業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為,要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。
15、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞,維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎?如果不是,維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?
公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。
16、我家里跑水了,物業(yè)應(yīng)負(fù)什么責(zé)任?
物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由《臨時(shí)管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,反之,則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過(guò)程中做防水實(shí)驗(yàn),目的是以免將來(lái)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。
17、業(yè)戶(hù)家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯,物業(yè)公司已收取保安費(fèi),物業(yè)公司要如何處理?
物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi),就會(huì)嚴(yán)格遵照文件對(duì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶(hù)應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)并盡快通知物業(yè)公司,物業(yè)將會(huì)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度,如果保安人員沒(méi)有按要求進(jìn)行巡視及盤(pán)查工作,物業(yè)公司將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進(jìn)行了,物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對(duì)業(yè)主安全負(fù)責(zé),盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮,歡迎業(yè)戶(hù)來(lái)人、來(lái)電或來(lái)函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案,以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量,提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶(hù)仍要正常買(mǎi)保險(xiǎn),以便發(fā)生問(wèn)題時(shí)盡可能減少損失。
18、業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立?程序如何?
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
(1)共有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上;
(3)住宅出售已滿(mǎn)兩年。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi),持下列文件向所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記:
(1)成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū);
(2)業(yè)主委員會(huì)委員名單;
(3)業(yè)主委員會(huì)章程。
區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi),完成登記工作;對(duì)不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本條例)規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記,并書(shū)面通知申請(qǐng)人。業(yè)主委員長(zhǎng)會(huì)自區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。
19、業(yè)主委員會(huì)有哪些主要職責(zé)?
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):
(1)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理;
(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
(5)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;
(7)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議,會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席有效,作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。
20、業(yè)主公約有什么效力?
業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。
21、居住物業(yè)報(bào)修和維修有哪些規(guī)定?
物業(yè)報(bào)修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒(méi)有約定或約定不明確的,按下列規(guī)定執(zhí)行:
(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報(bào)修點(diǎn)和報(bào)修時(shí)間。業(yè)主和使用人可用電話(huà)報(bào)修,也可直接到報(bào)修點(diǎn)報(bào)修。
(2)業(yè)主、使用人報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理;接到一般項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
1)急修項(xiàng)目分為:
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險(xiǎn);
B、因室內(nèi)線(xiàn)路故障而引起停電和漏電;
C、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水;
D、水落管、落水管堵塞和水盤(pán)等設(shè)備漏水;
E、電梯故障,不能正常行駛;
F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞;
G、其他屬于危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。
2)一般項(xiàng)目分為:
A、各類(lèi)鋼、木們窗損壞;
B、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞;
C、屋面滲漏水;
D、其他屬于小修養(yǎng)護(hù)和便民服務(wù)范圍的項(xiàng)目。
(3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞,業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修,也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的,物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。
(4)急修以及維修項(xiàng)目在兩工以下的維修費(fèi)用,由報(bào)修人認(rèn)可簽字后,按規(guī)定列支;除此以外,共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費(fèi)用在500元以上的,需經(jīng)業(yè)主小組認(rèn)可后予以維修,費(fèi)用按規(guī)定列支。
(5)物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為三個(gè)月。修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。
22、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時(shí)哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔(dān)什么責(zé)任?
業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為:
(1)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備;
(3)在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(4)侵占綠地、毀壞綠化;
(5)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng);
(6)亂倒垃圾、雜物;
(7)在建筑屋、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(9)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為,由區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正,恢復(fù)原狀,可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。違反上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為,由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自的職責(zé)和相關(guān)的法律、法規(guī)處罰。
對(duì)上述禁止行為,市房屋土地管理局作了進(jìn)一步具體應(yīng)用的解釋?zhuān)?/span>
(1)在底層天井圍墻破墻開(kāi)門(mén)屬損壞住宅共用部位的行為;
(2)上述第(8)項(xiàng)所禁止的行為,是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、有害物質(zhì)和發(fā)出的噪聲;
(3)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),晚間(22點(diǎn)至清晨7點(diǎn))不得進(jìn)行有噪音的房屋施工。
23、改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定?
住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意,并報(bào)區(qū)地產(chǎn)管理部門(mén)審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施,不得改變使用性質(zhì)。
24、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,有什么規(guī)定?
任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛外,機(jī)動(dòng)車(chē)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費(fèi)的規(guī)定。車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金,用于公共設(shè)施的維修、更新。
違反上述第一條規(guī)定,由區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其期限改正,恢復(fù)原狀,可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
25、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施,有什么規(guī)定?
利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后,方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽定協(xié)議,并支付設(shè)置費(fèi)用。
違反上述第一條規(guī)定,由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正,恢復(fù)原狀,可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
26、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督?
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為,應(yīng)當(dāng)勸阻制止,并督促改正;對(duì)拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定,由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正,可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
27、物業(yè)維修基金如何設(shè)立和使用?
公有住宅和新建普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。
新建高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅出售時(shí),可以設(shè)立物業(yè)維修基金。
物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價(jià)局、市房地局聯(lián)合規(guī)定:內(nèi)銷(xiāo)商品住宅出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的3%,高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋修繕基金。購(gòu)房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%,高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋修繕基金。開(kāi)發(fā)單位自用或出租的房屋,也應(yīng)同時(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用。成本價(jià)即當(dāng)時(shí)房改年度出售的公有住房的成本價(jià),如1996年度的成本價(jià)為1198元。
住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入金融機(jī)構(gòu),設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳戶(hù),按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定,由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正,可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新,不得挪作他用。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
28、常見(jiàn)的物業(yè)管理費(fèi)糾紛以及解決方法是什么?
(1)業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi);
解決方法:
對(duì)于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的,應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi),并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任。
(2)以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用;
解決方法:
A、此項(xiàng)抗辯理由不成立,包括以此理由拒交供暖費(fèi)的,也是不成立的。
B、物業(yè)成本照常發(fā)生。
(3)以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格為由,拒交物業(yè)費(fèi);
解決方法:
A、關(guān)鍵看合同約定和法律法規(guī)政策文件的約定,且不能拒交,法院可以依法予以減免。
B、物業(yè)公司做到有計(jì)劃、有記錄。要進(jìn)行衛(wèi)生巡視。
(4)以被盜、跑水、物品損壞等由拒交物業(yè)費(fèi);
解決方法:
A、關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò)。
B、物業(yè)公司如何承擔(dān)舉證責(zé)任,需明確是侵權(quán)糾紛還是合同糾紛。
(5)以物業(yè)公司收費(fèi)不實(shí),拒交物業(yè)費(fèi);
解決方法:物業(yè)收費(fèi)不實(shí),法院判決據(jù)實(shí)收費(fèi)。
(6)以人身、財(cái)產(chǎn)受到損失,拒交物業(yè)費(fèi);
解決方法:
A、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格為由,可以適當(dāng)減免,但必須通過(guò)訴訟提出。
B、法院個(gè)案判決,是否涉及其他業(yè)主?需要具體分析。
(7)因公共費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠砭芙晃飿I(yè)費(fèi);
解決方法:
對(duì)于因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛,一般情況下按照政府主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定,在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上,判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用;
(8)因未簽訂書(shū)面合同拒交物業(yè)費(fèi);
解決方法:
訴訟中,業(yè)主不可以未簽訂物業(yè)管理合同為抗辯理由而拒不同意補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)用。但業(yè)主事實(shí)上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠的,這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構(gòu)成事實(shí)上物業(yè)管理關(guān)系。法院根據(jù)公平合理、誠(chéng)實(shí)信用原則,參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)判決業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(9)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中原業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題;
解決方法:
A、原業(yè)主承擔(dān)以前拖欠費(fèi)用,新業(yè)主承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)后的費(fèi)用。
B、如果沒(méi)有辦理物業(yè)交割手續(xù),不影響承擔(dān)責(zé)任。
(10)拒支付滯納金;
解決方法:
對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的,法院一般應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的,會(huì)依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。