1.管理規(guī)約對什么人具有約束力？

答：管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

2.縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)及時處理哪些人或單位物業(yè)管理活動中的投訴？

答：業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)。

3.住宅小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會需要什么條件？

答：符合下列條件的可以成立；

（1）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知（建房[2009]274號）第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

  （一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

  （二）房屋及建筑物面積清冊；

  （三）業(yè)主名冊；

  （四）建筑規(guī)劃總平面圖；

  （五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

  （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

  （七）其他有關(guān)的文件資料。

（2）《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條 符合下列條件之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣物業(yè)行政主管部門組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議:

　?。ㄒ唬┙桓兜膶Ｓ胁糠置娣e超過建筑物總面積百分之五十的；

　?。ǘ┙桓兜姆课輵魯?shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十的；

　?。ㄈ┳越桓妒孜粯I(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

4.住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備組有哪些人組成，成員怎么產(chǎn)生？

 答：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知（建房[2009]274號）第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

  第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

  籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

5.《物業(yè)管理?xiàng)l例》對住房專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬和用途是如何規(guī)定的？

答：住房專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

6.《條例》對業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)有何規(guī)定？

答：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

7.《條例》中對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)占用、挖掘道路、場地等維修物業(yè)是如何規(guī)定的？

答：為了防止業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)借維修物業(yè)之機(jī)或者以公共利益之名，出于私利原因長期占用、挖掘道路、場地或者在使用完畢后草草處理，影響廣大業(yè)主的正常使用，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

8.業(yè)主委員會委員符合的條件是什么？

《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，委員候選人由居（村）民委員會、業(yè)主推薦和業(yè)主自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一名委員單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　　（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

　?。ㄈ┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

　　（五）具有一定的組織能力和文化水平；

　?。┚邆渑c履行職責(zé)相適應(yīng)的時間；

　?。ㄆ撸┍救?、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，可以選舉出業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。

9.什么是房屋的共用部位？

答：房屋共用部位是指房屋主體承重部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道。

10.什么是房屋的共用設(shè)施設(shè)備？

答：房屋的共用設(shè)施設(shè)備指定住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)胱》夸N售價格的共用上下水管道、落水管、電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、池、井、公益性文體設(shè)施及房屋等。

11.街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)履行的物業(yè)管理職責(zé)？

《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

　?。ㄒ唬┙M織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

　?。ǘ┲笇?dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；

　?。ㄈ┲笇?dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展日常工作；

　?。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)和指導(dǎo)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；

　?。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中的糾紛；

　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

12.一個物業(yè)管理區(qū)域最多應(yīng)由幾個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理？

答：一個。

13.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立什么？

答：訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

14.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定哪些具體內(nèi)容？

答：應(yīng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

15.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行什么手續(xù)？

答：應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

16.業(yè)主大會由哪些人員組成，業(yè)主共同決定哪些事項(xiàng)？ 

答：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

17.業(yè)主委員會是個什么性質(zhì)的組織，并履行哪些職責(zé)？ 

答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：　　

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；　　

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；　　

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　　

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　　

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；　　

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；　　

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；　　

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；　　

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。　

18.什么行為的實(shí)施，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”？ 

答：業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

19.為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《物業(yè)管理?xiàng)l例》在設(shè)定法律責(zé)任時遵循的原則是什么？

答：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則。

20.物業(yè)中基本的法律關(guān)系有哪些？

答：（1）業(yè)主相互之間的關(guān)系  

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

（3）建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

（4）市政公共單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

（5）居民委員會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的關(guān)系