業(yè)主對物業(yè)管理有許多誤區(qū)：有的把物業(yè)公司當成產(chǎn)權單位，有的把物業(yè)公司當成房地產(chǎn)開發(fā)商，有的把物業(yè)公司當成政府相關職能部門，有的把物業(yè)公司當成相關的運營商。這些錯誤的觀念，導致許多業(yè)主把與住房相關的責任都推到物業(yè)公司身上，把物業(yè)當成“筐”，凡與住房有關的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)公司好像啞巴吃黃連，有苦難言。

那么，哪些事不該物業(yè)管、哪些事該物業(yè)管呢？

家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。過去，房屋的所有權是政府或產(chǎn)權單位，這些事都該政府或產(chǎn)權單位管，現(xiàn)在房屋的所有權是業(yè)主，所有權內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒有關系。由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應由開發(fā)商負責的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務不到位。其實，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應由開發(fā)商承擔的責任。

指導業(yè)主召開業(yè)主大會、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關系；有的物業(yè)公司有責任配合和協(xié)助相關部門工作；有的物業(yè)公司有責任監(jiān)督、制止或向主管部門報告。

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責解決，也不是物業(yè)公司的事?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時，仍看總表計費，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認為是物業(yè)公司收水電費，實際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。因此，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務費捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業(yè)也應該付給物業(yè)公司一定的勞務費。目前，供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟負擔。

物業(yè)公司管理服務的范圍有哪些？《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。
業(yè)主和物業(yè)公司有關物業(yè)管理服務的依據(jù)就是物業(yè)服務合同，如果物業(yè)服務企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同，侵害業(yè)主權益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務合同約定以外的事，物業(yè)公司應積極與有關方面反映溝通，爭取使問題得到解決。

要求物業(yè)公司承擔物業(yè)服務合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權益。一方面，物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務支出，對業(yè)主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理和服務。